„Airbnb da mi dwa razy więcej niż długoterminowy najemca." To prawda tylko na papierze. Po uwzględnieniu kosztów sprzątania między turystami, zarządzania dostępnością, wyposażenia premium, mediów i nowych przepisów prawnych w 2026 roku — rachunek wygląda zupełnie inaczej. Sprawdzamy twarde liczby.

⚠️ Zmiana prawa: CWTON obowiązuje od 20 maja 2026

Każdy lokal wynajmowany krótkoterminowo musi być zarejestrowany w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON). Każde ogłoszenie na Airbnb i Booking.com musi zawierać numer rejestracyjny.

Kara za brak rejestracji: do 50 000 PLN.

Szczegółowa instrukcja → CWTON — rejestracja krok po kroku

Przychód — co mówią liczby

Przykład: mieszkanie 50 m², 2 pokoje, Warszawa Śródmieście.

Parametr	Krótkoterminowy (STR)	Długoterminowy (LTR)
Stawka	300–400 PLN/dobę	3 500–4 200 PLN/mies.
Realistyczne obłożenie	18–22 noce/mies.	12 miesięcy, 100%
Przychód brutto miesięcznie	5 400–8 800 PLN	3 500–4 200 PLN

Koszty — tu się rozchodzi większość premii

Koszt	Krótkoterminowy	Długoterminowy
Sprzątanie między turystami	800–1 500 PLN/mies.	0 PLN
Opłata platformy (15,5% host-only od XII 2025)	837–1 364 PLN	0 PLN
Media (woda, prąd, ogrzewanie)	600–900 PLN/mies.	Na najemcy lub 0
Zarządzanie / obsługa gości	500–1 000 PLN (lub 10–15h własnej pracy)	0–200 PLN
Wyposażenie premium / uzupełnienia	200–400 PLN/mies.	50–100 PLN
Ubezpieczenie (wyższe dla STR)	150–300 PLN/mies.	80–150 PLN
Łączne koszty operacyjne	2 060–5 860 PLN/mies.	130–450 PLN/mies.

Wynik — to samo mieszkanie w Warszawie

Najem krótkoterminowy

Przychód (20 nocy × 350 PLN)7 000 PLN

Koszty operacyjne−3 500 PLN

Podatek ryczałt 8,5%−595 PLN

Dochód netto≈ 2 900 PLN

Najem długoterminowy

Przychód3 800 PLN

Koszty operacyjne−200 PLN

Podatek ryczałt 8,5%−323 PLN

Dochód netto≈ 3 277 PLN

Przy realistycznym obłożeniu 20 nocy — dochód netto z krótkoterminowego jest niższy niż z długoterminowego. Dopiero przy 25+ nocach/mies. STR zaczyna wygrywać.

Porównanie całościowe

Kryterium	Krótkoterminowy	Długoterminowy
Potencjalny przychód brutto	✅ Wyższy	➖ Niższy
Stabilność dochodu	❌ Sezonowa, niepewna	✅ Stabilna
Czas zarządzania	❌ 10–20h/mies.	✅ 1–2h/mies.
Koszty operacyjne	❌ Bardzo wysokie	✅ Niskie
Obciążenia prawne 2026	❌ CWTON, limity nocy, DAC7	✅ Standardowe
Ryzyko zniszczeń	❌ Wyższe (rotacja gości)	✅ Niższe
Dochód netto (przykład Warszawa)	≈ 2 900 PLN	✅ ≈ 3 277 PLN

Obłożenie — kluczowy czynnik, o którym nie mówią ogłoszenia

Najczęstszy błąd w kalkulacjach STR: przyjmowanie 25–30 nocy miesięcznie przez cały rok. Rzeczywistość jest inna — nawet dobrze zarządzane apartamenty w Warszawie i Krakowie osiągają roczną średnią obłożenia na poziomie 60–65%.

Okres	Obłożenie STR	Przykładowy przychód brutto
Szczyt (lipiec–sierpień)	80–90%	24–27 nocy → 7 200–8 100 PLN
Sezon (maj–czerwiec, wrzesień–październik)	60–75%	18–22 noce → 5 400–6 600 PLN
Poza sezonem (marzec–kwiecień)	40–55%	12–16 nocy → 3 600–4 800 PLN
Zimowe doliny (styczeń–luty)	30–40%	9–12 nocy → 2 700–3 600 PLN
Średnia roczna (zarządzane STR, duże miasto)	~65%	≈ 19,5 nocy → ≈ 5 850 PLN

Konkret: Kraków, 40 m², 300 PLN/dobę, 65% obłożenia

STR z firmą zarządzającą (20%)

Przychód (19,5 nocy × 300 PLN)5 850 PLN

Sprzątanie (7 × 130 PLN)−910 PLN

Opłata Airbnb (15,5%)−907 PLN

Firma zarządzająca (20%)−1 170 PLN

Media + ubezpieczenie−600 PLN

Ryczałt 8,5%−497 PLN

Dochód netto≈ 1 766 PLN

LTR (długoterminowy, to samo mieszkanie)

Czynsz miesięczny2 200 PLN

Koszty operacyjne−150 PLN

Ryczałt 8,5%−187 PLN

Dochód netto≈ 1 863 PLN

Wniosek: zlecając zarządzanie firmie (standard gdy masz 2+ mieszkania) — LTR z Krakowa daje więcej niż zarządzane STR. Samodzielnie prowadzone STR wygrywa, ale kosztuje 20–30h pracy miesięcznie.

Kiedy co wybrać?

STR — kiedy warto

✓ Centrum turystycznego miasta (Kraków Stare Miasto, Gdańsk Główne)
✓ Potrafisz utrzymać 25+ nocy/mies.
✓ Masz system zarządzania (software lub zarządca)
✓ Masz czas lub pieniądze na pełną obsługę gości

LTR — kiedy warto

✓ Chcesz pasywny dochód bez zarządzania
✓ Mieszkanie nie jest w centrum turystycznym
✓ Masz więcej niż 2–3 mieszkania
✓ Nie chcesz ryzyka prawnego CWTON

Nowe przepisy 2026 — CWTON i raportowanie DAC7

Od 20 maja 2026 roku obowiązuje rozporządzenie UE STR wdrożone przez ustawę o CWTON:

Obowiązkowa rejestracja przed pierwszym wynajmem. Numer rejestracyjny musi być w każdym ogłoszeniu na platformie.
Kara za brak rejestracji: do 50 000 PLN.
Limit 90 nocy/rok dla głównego miejsca zamieszkania bez dodatkowych formalności (projekt UC135, stan na maj 2026).
Raportowanie przez platformy — Airbnb i Booking.com raportują Twoje przychody do KAS na podstawie dyrektywy DAC7. Więcej → DAC7 — co raportują platformy.

Podatek od nieruchomości i regulamin wspólnoty — nieoczywiste koszty STR

Dwa aspekty, o których mało kto mówi przy liczeniu opłacalności krótkoterminowego:

Podatek od nieruchomości — jeśli STR jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej (a urząd może tak to zakwalifikować przy kilku lokalach), stawka podatku od nieruchomości wzrasta z mieszkalnej (~1,19 PLN/m²) do stawki związanej z DG (33,10 PLN/m² w 2026). Dla mieszkania 50 m² to różnica między 60 PLN a 1 655 PLN rocznie. Szczegóły → podatek od nieruchomości — stawki i kto płaci.
Regulamin wspólnoty mieszkaniowej — coraz więcej wspólnot uchwala zakaz wynajmu krótkoterminowego lub nakłada dodatkowe opłaty na właścicieli prowadzących STR (wyższy fundusz remontowy, kary za hałas). Sprawdź regulamin przed inwestycją. Więcej → najem a wspólnota mieszkaniowa — prawa, obowiązki i pułapki.
Subnajem przez długoterminowego najemcę — masz LTR, ale najemca podwynajmuje Twoje mieszkanie na Airbnb bez Twojej wiedzy? To naruszenie art. 688² KC. Jak się chronić → subnajem i Airbnb bez zgody — jak się chronić jako właściciel.

Wybierasz długoterminowy? Kluczo jest dla Ciebie

Automatyczne przypomnienia, historia płatności, umowy i protokoły w jednym miejscu. Spokój i pewny dochód bez Excela.

Wypróbuj bezpłatnie

Najem krótkoterminowy vs długoterminowy — co się bardziej opłaca w 2026? [Porównanie]