CWTON — rejestracja lokalu na wynajem krótkoterminowy. Instrukcja krok po kroku [2026]

Czym jest CWTON i skąd ten obowiązek

CWTON (Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych) to rządowy rejestr wszystkich lokali oferowanych na wynajem krótkoterminowy w Polsce. Każdy zarejestrowany obiekt otrzymuje unikalny numer identyfikacyjny, który musi być widoczny w każdym ogłoszeniu — na Airbnb, Booking, OLX, w mediach społecznościowych i na własnej stronie www.

Obowiązek wynika z Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych. Rozporządzenie stosuje się bezpośrednio we wszystkich państwach UE od 20 maja 2026 r.— bez konieczności implementacji do prawa krajowego.

Polskie szczegóły (kary, procedura rejestracji, uprawnienia gmin) określa projekt ustawy UC135 złożony do Sejmu 29 grudnia 2025 r. Pierwsze czytanie odbyło się 17 kwietnia 2026 — ustawa na etapie prac parlamentarnych. Mimo to rozporządzenie UE jako akt bezpośrednio stosowany obowiązuje od 20 maja niezależnie od postępu prac nad UC135.

Kto musi się rejestrować — a kto nie

Kogo dotyczy obowiązek

Rejestracja w CWTON jest obowiązkowa dla każdej osoby fizycznej lub prawnej oferującej lokal mieszkalny na pobyt do 30 dni — niezależnie od:

• Liczby transakcji w roku (nawet jedna rezerwacja = obowiązek)
• Kanału sprzedaży (platforma, prywatnie, social media)
• Wysokości przychodów
• Formy prawnej (osoba prywatna, firma, rolnik)

Kogo NIE dotyczy

• Wynajem długoterminowy — umowy najmu z miesięcznym lub dłuższym czynszem, pobyty powyżej 30 dni. To najczęstszy wynajem prywatny w Polsce — CWTON go nie dotyczy.
• Hotele, pensjonaty, hostele objęte ustawą o usługach turystycznych — mają osobne rejestry.
• Wynajem pomieszczeń na cele niemieszkalne (biura, magazyny, garaże).

Dokumenty potrzebne do rejestracji

Przygotuj je przed wejściem na gov.pl — formularz wypełniony dokumentami zajmuje ~30 min, bez nich możesz ugrzęznąć w połowie.

1. Profil Zaufany

Konieczny do zalogowania się do rządowych systemów online. Jeśli nie masz — załóż bezpłatnie na gov.pl/profil-zaufany. Możesz użyć bankowości elektronicznej (większość polskich banków obsługuje potwierdzenie tożsamości). Czas założenia: 5–15 minut.

2. Regulamin porządkowy lokalu

Dokument określający zasady korzystania z obiektu. Projekt UC135 wymaga aby zawierał:

• Czas trwania doby hotelowej i godziny ciszy nocnej
• Numer CWTON (wpisujesz po jego uzyskaniu — aktualizujesz regulamin)
• Imię, nazwisko i numer telefonu osoby kontaktowej dla gości
• Zasady użytkowania lokalu (palenie, zwierzęta, maksymalna liczba gości)
• Zasady postępowania w nagłych przypadkach (awaria, pożar)

Regulamin powinien być udostępniony gościom i dostępny w lokalu.

3. Oświadczenie o spełnieniu wymagań przeciwpożarowych (ppoż.)

Pisemne oświadczenie właściciela, że lokal spełnia podstawowe wymagania ppoż.:

• Działające czujniki dymu w każdym pomieszczeniu
• Gaśnica proszkowa lub śniegowa (wymagana pojemność zależy od powierzchni)
• Oznaczenie drogi ewakuacyjnej (przy lokalu wielopokojowym)
• Sprawna instalacja elektryczna bez widocznych uszkodzeń

Oświadczenie składasz pod rygorem odpowiedzialności karnej — upewnij się że lokal faktycznie spełnia te wymogi przed podpisaniem.

4. Dane nieruchomości

• Dokładny adres (ulica, numer, miejscowość, kod pocztowy)
• Liczba miejsc noclegowych i pokoi
• Wyposażenie (kuchnia, łazienka, Wi-Fi, parking, dostępność dla niepełnosprawnych)
• Potwierdzenie tytułu prawnego do nieruchomości (własność, najem, użyczenie)

Rejestracja krok po kroku

Krok 1 — Profil Zaufany (jeśli nie masz)

Wejdź na gov.pl/profil-zaufany → wybierz bank z listy → zaloguj się do bankowości online → potwierdź tożsamość. Profil aktywny natychmiast.

Krok 2 — Przygotuj regulamin i oświadczenie ppoż.

Możesz napisać je samodzielnie (wystarczy dokument Word/PDF) lub skorzystać z gotowych szablonów. Kluczowe: regulamin musi być konkretny, nie ogólnikowy — gmina może go odrzucić jeśli nie zawiera wymaganych elementów.

Krok 3 — Wypełnij zgłoszenie na gov.pl

Wejdź na gov.pl → wyszukaj "zgłoszenie obiektu noclegowego CWTON" lub "ewidencja obiektów turystycznych". Zaloguj się Profilem Zaufanym. Wypełnij formularz: dane obiektu, liczba miejsc, dołącz dokumenty.

Zgłoszenie trafia do urzędu gminy właściwego dla lokalizacji nieruchomości. Gmina weryfikuje dane i nadaje numer CWTON.

Krok 4 — Uzyskaj numer i wpisz go w ogłoszeniach

Po pozytywnej weryfikacji otrzymasz unikalny numer identyfikacyjny CWTON. Wpisz go niezwłocznie do:

• Airbnb: Konto → Ogłoszenia → Edytuj → Informacje prawne → Numer rejestracji
• Booking.com: Extranet → Własność → Informacje prawne → Numer licencji
• Wszystkich innych kanałach (OLX, Nocowanie.pl, własna strona)

Terminy i kary

Uwaga: kary wynikają z projektu ustawy UC135, który na dzień publikacji tego artykułu (2 maja 2026) jest w trakcie prac parlamentarnych. Rozporządzenie UE 2024/1028 jest już aktem obowiązującym.

Co muszą zrobić Airbnb i Booking

Rozporządzenie UE 2024/1028 nakłada na platformy szereg obowiązków:

• Weryfikacja numerów rejestracji przed publikacją oferty — platforma sprawdza czy numer istnieje w rejestrze CWTON
• Usuwanie ofert bez ważnego numeru lub z numerem nieodpowiadającym adresowi
• Raportowanie danych transakcyjnych do organów krajowych: adres obiektu, liczba rezerwacji, przychód właściciela (w powiązaniu z DAC7 — dane podatkowe)
• Powiadamianie właścicieli o obowiązku rejestracji

Airbnb i Booking już informują swoich hostów o nadchodzących zmianach przez panel zarządzania — sprawdź powiadomienia w swoim koncie.

Uprawnienia gmin — strefy zakazu i limity dni

Projekt UC135 daje gminom nowe, szerokie uprawnienia w zakresie regulacji najmu krótkoterminowego na swoim terenie:

• Strefy zakazu — rada gminy może uchwałą zakazać najmu krótkoterminowego w określonych obszarach (np. centrum historyczne, osiedla mieszkaniowe)
• Limit dni w roku — gmina może wprowadzić maksymalną liczbę dni, w których właściciel może wynajmować lokal turystycznie. Projektowane limity wynoszą zazwyczaj 90–120 dni rocznie
• Kontrole — upoważnieni pracownicy gminy mogą kontrolować obiekty pod kątem spełnienia wymogów
• Skargi mieszkańców — gmina przyjmuje i rozpatruje skargi na uciążliwy wynajem krótkoterminowy w budynkach wielolokalowych

Właściciele w popularnych turystycznie lokalizacjach (Zakopane, Kołobrzeg, Trójmiasto, Kraków Stare Miasto) powinni szczególnie śledzić uchwały swojej rady gminy — ograniczenia mogą istotnie wpłynąć na rentowność.

Podatki po zmianach — co się zmienia

UC135 kwalifikuje wynajem krótkoterminowy jako usługi hotelarskie, co może mieć konsekwencje podatkowe. Na dzień publikacji artykułu ustawa nie jest jeszcze uchwalona — poniżej obecny stan prawny i potencjalne zmiany.

Podatek dochodowy — bez zmian

Najem prywatny krótkoterminowy nadal opodatkowany ryczałtem: 8,5%do kwoty 100 000 zł przychodów rocznie, 12,5% od nadwyżki. Nie możesz odliczać kosztów (od 2023 r.).

VAT — uwaga na limit 200 000 zł

Najem krótkoterminowy = usługi zakwaterowania. Jeśli roczny obrót przekracza 200 000 zł — rejestracja VAT obowiązkowa, stawka 8%(art. 41 ust. 2 w zw. z poz. 47 zał. 3 ustawy o VAT). Poniżej limitu — zwolnienie podmiotowe. Większość prywatnych właścicieli mieści się w limicie.

KSeF (e-faktury)

Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą i wystawiasz faktury za najem krótkoterminowy — sprawdź obowiązki KSeF właściwe dla Twojej skali. Osoby fizyczne wynajmujące prywatnie bez działalności — KSeF nie dotyczy.

FAQ — najczęstsze pytania