Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron — wzór i kiedy warto [2026]

Porozumienie vs. wypowiedzenie — kiedy co wybrać

Wypowiedzenie (art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów) jest bronią jednostronną: wymaga konkretnej podstawy prawnej, terminu 1–6 miesięcy i może być zaskarżone przed sądem. Porozumienie to kontrakt — wystarczy, że obie strony chcą zakończyć najem. Różnica jest fundamentalna.

Zasada prosta: jeśli obie strony chcą zakończyć najem i mogą dojść do porozumienia — porozumienie jest szybsze i tańsze. Jeśli jedna strona odmawia — musisz przejść przez wypowiedzenie (i ewentualnie eksmisję).

Wymogi formalne — art. 77 § 2 KC

Artykuł 77 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi wprost: „Jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron […] powinno być stwierdzone pismem."

Przekładając na praktykę: skoro umowa najmu była na piśmie (a powinna być), jej rozwiązanie też musi być na piśmie. Ustna zgoda telefoniczna, SMS, e-mail bez podpisu elektronicznego — prawnie nieskuteczne. W razie sporu sąd uzna, że najem trwa.

Cztery scenariusze, w których porozumienie ma sens

Co musi zawierać porozumienie — 10 elementów

Pominięcie któregokolwiek z poniższych elementów może sprawić, że porozumienie jest niejasne lub trudne do wyegzekwowania. Każdy element wyjaśniam krótko.

Wzór porozumienia o rozwiązaniu umowy najmu

Poniższy wzór jest zgodny z wymogami art. 77 § 2 KC i art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów. Uzupełnij pola w nawiasach kwadratowych. W przypadku braku potrąceń z kaucji usuń sekcję „Potrącenia" i wpisz pełną kwotę do zwrotu.

POROZUMIENIE O ROZWIĄZANIU UMOWY NAJMU
─────────────────────────────────────────────────────────

Miejscowość: ____________________  Data: ________________

STRONY:

Wynajmujący:
  Imię i nazwisko:  _______________________________________
  Adres:            _______________________________________
  PESEL (opcj.):    _______________________________________

Najemca:
  Imię i nazwisko:  _______________________________________
  Adres:            _______________________________________
  PESEL (opcj.):    _______________________________________

PRZEDMIOT POROZUMIENIA:

Strony zgodnie oświadczają, że rozwiązują umowę najmu
zawartą w dniu ________________ dotyczącą lokalu
mieszkalnego położonego przy:

  ul. ______________________ nr _____ m. ______
  kod pocztowy ___________, miejscowość _______

TERMIN ROZWIĄZANIA UMOWY:

Umowa najmu rozwiązuje się z dniem: ________________
(data rozwiązania umowy).

WYDANIE LOKALU:

Najemca zobowiązuje się opróżnić lokal i wydać klucze
wynajmującemu w dniu: ________________ do godz. ______
Lokal zostanie zwrócony w stanie niepogorszonym ponad
normalne zużycie (art. 675 § 1 KC). Strony sporządzą
protokół zdawczo-odbiorczy w dniu wydania.

ROZLICZENIE KAUCJI:

Kwota kaucji wpłaconej przy zawarciu umowy: ___________ PLN

Potrącenia (jeśli dotyczy):
  a) Zaległy czynsz za okres _____________ : ________ PLN
  b) Zaległe opłaty za media:               ________ PLN
  c) Naprawy / szkody poza normalne zużycie: _______ PLN
     (dokumentacja: zdjęcia z dnia _______, wycena ____)
  d) Inne: ____________                     ________ PLN
  ──────────────────────────────────────────────────────
  Suma potrąceń:                            ________ PLN

Kwota kaucji do zwrotu (netto):             ________ PLN

Wynajmujący zobowiązuje się zwrócić kaucję w terminie
______ dni od dnia wydania lokalu (max. 30 dni — art. 6
ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, Dz.U.2023.725)
przelewem na rachunek: ______________________________.

ROZLICZENIE MEDIÓW:

Najemca zobowiązuje się przekazać odczyty liczników w
dniu wydania lokalu. Rachunki za media do dnia wydania
pokrywa: ________________. Faktury doręczone po dacie
wydania najemca ureguluje w terminie 7 dni od otrzymania.

ZRZECZENIE SIĘ ROSZCZEŃ:

Strony oświadczają, że niniejsze porozumienie wyczerpuje
wszelkie wzajemne roszczenia wynikające z umowy najmu,
z wyjątkiem obowiązku zwrotu kaucji w wysokości netto
wskazanej powyżej.

PODPISY:

Wynajmujący:                      Najemca:
____________________________      ____________________________
(własnoręczny podpis)             (własnoręczny podpis)

____________________________      ____________________________
(czytelne imię i nazwisko)        (czytelne imię i nazwisko)

Dokument sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach,
po jednym dla każdej ze stron.

Jak rozliczyć kaucję w porozumieniu

Nawet gdy obie strony zgadzają się na porozumienie, kaucja podlega rygorystycznym przepisom art. 6 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów: wynajmujący ma 30 dni od dnia opróżnienia na zwrot — i musi podać pisemne uzasadnienie potrąceń.

Porozumienie może skrócić ten termin na korzyść najemcy (np. do 7 dni) — to często narzędzie negocjacyjne. Nie może go wydłużyć ponad 30 dni. Brak zwrotu w terminie → najemca może pozwać o zwrot + ustawowe odsetki (~11% w 2026 r.).

Zasada amortyzacji przy potrąceniach (art. 675 KC + orzecznictwo): za zniszczenia ponad normalne zużycie potrącasz nie pełną wartość odtworzeniową, lecz wartość z uwzględnieniem stopnia zużycia. Przykładowy rachunek:

Kluczowe: miej fakturę zakupu sofy z datą. Bez dowodu na wiek sprzętu sąd przyjmie wartość odtworzeniową, ale amortyzację oceni szacunkowo — zwykle na korzyść najemcy. Dokumentuj wszystko protokołem zdawczo-odbiorczym ze zdjęciami.

Tabela błędów — 8 pułapek przy porozumieniu

Najem okazjonalny — czy porozumienie jest prostsze?

W najmie okazjonalnym wynajmujący ma już w zanadrzu notarialny akt poddania się egzekucji (art. 777 § 1 pkt 4 KPC), który przyspiesza eksmisję do 6–12 tygodni bez procesu sądowego. Czy więc porozumienie ma sens? Tak — bo jest jeszcze szybsze.

Porozumienie w najmie okazjonalnym podlega tym samym wymogom formalnym co w zwykłym (art. 77 § 2 KC — forma pisemna). Nie wymaga aneksu do aktu notarialnego. Podpisujesz papierowe porozumienie → najemca wychodzi → zamykasz sprawę w tydzień. Działa to szczególnie dobrze gdy:

• Najemca chce wyjść wcześniej i ma nowe mieszkanie, ale umowa kończy się za 3 miesiące.
• Wynajmujący oferuje natychmiastowy zwrot kaucji jako zachętę do szybkiego opróżnienia.

Jeśli najemca odmawia porozumienia i zaległ z czynszem — wtedy mechanizm eksmisji okazjonalnej działa szybciej niż jakiekolwiek negocjacje. Więcej w artykule jak eksmitować najemcę, który nie płaci.

Najczęstsze pytania