Kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu? Podział obowiązków [2026]
Zepsuty bojler, pęknięta szyba, zapchanaSyfon, przepalone bezpieczniki — kto za to płaci? To jedno z najczęstszych pytań zarówno właścicieli, jak i najemców. Polskie prawo odpowiada precyzyjnie, ale odpowiedź nie zawsze jest intuicyjna. Poniżej znajdziesz kompletną tabelę 30 przypadków z podstawami prawnymi.
W skrócie:
- ✓ Wynajmujący (art. 662 KC): utrzymuje lokal w stanie przydatnym do użytku — instalacje, ogrzewanie, dach, konstrukcja
- ✓ Najemca (art. 681 KC): drobne nakłady — malowanie, małe naprawy drzwi/okien, żarówki, uszczelki, przetyczki
- ✓ Zniszczenia spowodowane przez najemcę: zawsze płaci najemca (art. 666–675 KC)
- ✓ Awaria AGD dostarczonego przez wynajmującego: wynajmujący
- ✓ Brak protokołu zdawczo-odbiorczego = brak możliwości udowodnienia kto zniszczył
Spis treści
- Podstawa prawna — art. 662 vs. art. 681 KC
- Co naprawia wynajmujący — wielkie naprawy
- Co naprawia najemca — drobne nakłady (art. 681 KC)
- Tabela 30 przypadków — kto za co odpowiada
- Zniszczenia przez najemcę — oddzielna zasada
- Wynajmujący odmawia naprawy — co może zrobić najemca?
- Jak zmienić podział obowiązków w umowie?
- FAQ — najczęstsze pytania
Podstawa prawna — art. 662 vs. art. 681 Kodeksu cywilnego
Podział obowiązków remontowych w najmie opiera się na dwóch przepisach Kodeksu cywilnego (Dz.U.2023.1610 t.j.), które tworzą klarowną — choć nie zawsze intuicyjną — zasadę.
Art. 662 KC nakłada na wynajmującego obowiązek:
- „Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu."
To fundament — wynajmujący jest odpowiedzialny za to, żeby lokal nadawał się do zamieszkania przez cały czas trwania umowy. Każda wada, która uniemożliwia lub poważnie ogranicza korzystanie z mieszkania, leży po stronie wynajmującego.
Art. 681 KC określa zakres „drobnych nakładów" najemcy:
- „Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu mieszkalnego, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody."
Słowo kluczowe: „drobne". Ustawodawca nie definiuje progu kwotowego — sądy przyjmują, że chodzi o naprawy, które w normalnym życiu codziennym każdy mieszkaniec wykona sam lub za symboliczną opłatą. Wymiana uszczelki — tak. Wymiana całego pionu wodnego — nie.
Pamiętaj też o art. 666 KC: najemca ma obowiązek używać lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i umową. Jeśli do awarii doszło wskutek niewłaściwego użytkowania — odpowiedzialność przenosi się na najemcę, niezależnie od tego, kto normalnie płaciłby za ten typ naprawy.
Co naprawia wynajmujący — wielkie naprawy
Wynajmujący odpowiada za wszelkie naprawy, które dotyczą struktury lokalu, jego sprawności technicznej i stanu, który czynił lokal nadającym się do użytku w momencie zawarcia umowy. Jeśli coś się zepsuło nie z winy najemcy, a uniemożliwia lub utrudnia normalne korzystanie z mieszkania — to Twój problem jako właściciela.
- Instalacje (hydraulika, elektryka, gaz): naprawa głównych rur, pionów, odpływów; naprawa instalacji elektrycznej (okablowanie, rozdzielnia, gniazdka wbudowane); instalacja gazowa
- Ogrzewanie i ciepła woda: piec CO, kocioł gazowy, bojler (podgrzewacz wody), kaloryfery — jeśli awaria nie wynika z zaniedbania najemcy
- Dach, elewacja, fundamenty: wszelkie elementy struktury budynku; wilgoć przesiąkająca przez dach lub ściany zewnętrzne
- Okna i drzwi jako elementy konstrukcji: wymiana okna (jeśli zniszczone z powodu wad, nie przez najemcę), uszczelnienie okien, naprawa mechanizmu rolet wbudowanych
- AGD dostarczone z lokalem: lodówka, pralka, zmywarka, kuchenka — jeśli przekazano je sprawne w protokole, wynajmujący odpowiada za awarie wynikające z zużycia
- Infrastruktura wspólna budynku: winda, klatka schodowa, domofonach — choć tu zwykle odpowiada wspólnota/spółdzielnia
Co naprawia najemca — drobne nakłady (art. 681 KC)
Ustawa wymienia przykładowy (nie wyczerpujący) katalog drobnych napraw, które obciążają najemcę. W praktyce chodzi o rzeczy, które każdy mieszkaniec — właściciel czy najemca — zrobiłby sam w normalnym toku użytkowania:
- Drobne naprawy podłóg: szpachlowanie pęknięć w panelach, wymiana pojedynczej deski, naprawy listew przypodłogowych
- Drobne naprawy drzwi i okien: naciąganie lub wymiana zawiasów, regulacja zamknięcia, smarowanie zawiasów, wymiana uszczelnień okiennych
- Malowanie: ścian (jeśli wymagają odświeżenia podczas najmu z winy najemcy), podłóg drewnianych lakierem, wewnętrznej strony drzwi wejściowych
- Drobne naprawy instalacji elektrycznej: wymiana żarówek, bezpieczników topikowych, wtyczek, wyłączników naściennych (nieosadzonych trwale)
- Drobne naprawy hydrauliczne: wymiana uszczelek w bateriach (kran „kapie"), wymiana wkładek ceramicznych, czyszczenie sifonu (zapchany odpływ), wymiana spłuczki (jeśli proste)
- Konserwacja: smarowanie zawiasów, regulacja drzwi, czyszczenie kratek wentylacyjnych, wymiana baterii w czujnikach dymu
Kryterium „drobności" to nie tylko kwota — to też kwestia stopnia ingerencji. Wymiana uszczelki jest drobna, bo zajmuje 10 minut i jest bezpieczna dla nieprofesjonalisty. Naprawa instalacji gazowej — nigdy nie jest „drobna", bo wymaga uprawnień i zagraża bezpieczeństwu.
💡 Usterkę zgłoszoną przez najemcę masz w Kluczo
Najemca zgłasza usterkę przez portal — Ty widzisz zlecenie, datę zgłoszenia i zdjęcia. Wiesz od razu, czy to Twoja naprawa czy jego, i masz pełną historię do ewentualnego sporu.
Wypróbuj za darmo — 30 dni ProTabela 30 przypadków — kto za co odpowiada
Kolumna „Podstawa" to przepis KC lub zasada ogólna. „Wyjątek" — kiedy odpowiedzialność się odwraca.
Pokaż tabelę 30 przypadków
| Naprawa / sytuacja | Kto płaci? | Podstawa prawna | Wyjątek / uwaga |
|---|---|---|---|
| Instalacje wod-kan i hydraulika | |||
| Wymiana bojlera / podgrzewacza wody | Wynajmujący | art. 662 § 1 KC | Jeśli najemca uszkodził przez zaniedbanie (brak odkamieniania) — najemca (art. 666 KC) |
| Naprawa / wymiana kaloryfera (grzejnika) | Wynajmujący | art. 662 § 1 KC | Jeśli najemca mechanicznie uszkodził grzejnik — najemca |
| Naprawa głównych rur (piony, poziomy) | Wynajmujący | art. 662 § 1 KC | Zwykle także odpowiedzialność wspólnoty/spółdzielni |
| Zatkany syfon pod zlewozmywakiem / wanną | Najemca | art. 681 KC (odpływ wody) | Jeśli zatkanie wynika z wady instalacji (nie zaniedbania) — wynajmujący |
| Wymiana uszczelki w baterii (kapie kran) | Najemca | art. 681 KC (drobna naprawa instalacji) | Wymiana całej baterii z powodu korozji lub wady — wynajmujący |
| Wymiana całej baterii (kran) — awaria / korozja | Wynajmujący | art. 662 § 1 KC | Jeśli najemca użytkował niezgodnie z zaleceniami — może być najemca |
| Udrożnienie zatkanych rur / kanalizacji (budynek) | Wynajmujący | art. 662 § 1 KC | Jeśli zatkanie spowodował najemca (wrzucanie chusteczek, tłuszczu) — najemca |
| Naprawa / wymiana spłuczki WC | Najemca | art. 681 KC (drobna naprawa) | Kompletna wymiana misy z powodu pęknięcia — wynajmujący |
| Instalacja elektryczna i oświetlenie | |||
| Wymiana żarówek / świetlówek | Najemca | art. 681 KC (korzystanie ze światła) | Brak wyjątków — zawsze najemca |
| Wymiana bezpieczników / korków | Najemca | art. 681 KC (instalacja elektryczna) | Jeśli bezpieczniki wylatują z powodu wadliwej instalacji — wynajmujący |
| Naprawa instalacji elektrycznej (okablowanie, gniazdka) | Wynajmujący | art. 662 § 1 KC | Gniazdko wyrwane przez najemcę — najemca (art. 666 KC) |
| Naprawa domofonu | Wynajmujący | art. 662 § 1 KC | Uszkodzenie mechaniczne przez najemcę — najemca |
| Wymiana baterii w czujniku dymu / tlenku węgla | Najemca | art. 681 KC (konserwacja) | Instalacja nowego czujnika — wynajmujący (obowiązek z przepisów p.poż.) |
| Drzwi, okna, zamki | |||
| Regulacja zawiasów drzwiowych (skrzypienie, źle domykające) | Najemca | art. 681 KC (drobne naprawy drzwi) | Brak wyjątków przy typowym smarowaniu / dokręceniu |
| Wymiana zamka (zużyty, nie da się zamknąć) | Wynajmujący | art. 662 § 1 KC | Wymiana na życzenie najemcy (dodatkowy zamek) — najemca |
| Wymiana szyby w oknie (stłuczenie przez wiatr / wadę) | Wynajmujący | art. 662 § 1 KC | Stłuczenie przez najemcę — zawsze najemca (art. 675 KC) |
| Uszczelnienie okien (uszczelki, kit szklarski) | Najemca | art. 681 KC (drobne naprawy okien) | Wymiana okna z powodu rozszczelnienia ramy — wynajmujący |
| Naprawa rolety / żaluzji zewnętrznej (mechanizm) | Wynajmujący | art. 662 § 1 KC | Jeśli najemca wyrwał prowadnice — najemca |
| Podłogi, ściany, malowanie | |||
| Malowanie ścian podczas trwania najmu (zabrudzenia najemcy) | Najemca | art. 681 KC | Malowanie co 3–5 lat z naturalnego zużycia — wynajmujący |
| Odświeżenie ścian po zakończeniu długiego najmu (3+ lata) | Wynajmujący | normalne zużycie, art. 675 § 1 KC | Zabrudzenia znacznie ponad normę — może być najemca |
| Drobne naprawy paneli / desek podłogowych | Najemca | art. 681 KC (drobne naprawy podłóg) | Rozległa wymiana podłogi z powodu wady budynku (zalanie) — wynajmujący |
| Cyklinowanie / lakierowanie podłogi drewnianej | Wynajmujący | art. 662 § 1 KC (przy znacznym zużyciu) | Jeśli konieczność wynikła z dewastacji — najemca |
| AGD i wyposażenie dostarczone przez wynajmującego | |||
| Awaria lodówki (brak chłodzenia — naturalne zużycie) | Wynajmujący | art. 662 § 1 KC | Uszkodzenie mechaniczne przez najemcę — najemca |
| Naprawa pralki (przekazanej z lokalem) | Wynajmujący | art. 662 § 1 KC | Pralka przyniesiona przez najemcę — najemca |
| Naprawa kuchenki / płyty indukcyjnej (awaria grzejników) | Wynajmujący | art. 662 § 1 KC | Stłuczona płyta ceramiczna przez najemcę — najemca |
| Wymiana baterii w pilocie do klimatyzacji | Najemca | art. 681 KC (konserwacja) | Naprawa samej klimatyzacji (sprężarka, czynnik) — wynajmujący |
| Inne przypadki | |||
| Dezynsekcja (karaluchy, pluskwy, mrówki) | Zależy | art. 662 KC lub art. 666 KC | Przed/w trakcie najmu z wad budynku: wynajmujący. Sprowadzone przez najemcę: najemca |
| Wilgoć i pleśń na ścianach | Zależy | art. 662 i 682 KC | Wada budynku / uszczelnienia: wynajmujący. Brak wietrzenia przez najemcę: najemca |
| Naprawa anteny / sygnału telewizji kablowej | Wynajmujący | art. 662 § 1 KC (jeśli w umowie) | Jeśli umowa wyłącza dostarczanie TV — poza zakresem umowy |
| Naprawa windy (budynek wielorodzinny) | Wynajmujący / Wspólnota | art. 662 § 1 KC + przepisy wspólnoty | Koszt z funduszu remontowego wspólnoty; wynajmujący odpowiada wobec najemcy |
Zniszczenia przez najemcę — oddzielna zasada
Niezależnie od powyższego podziału obowiązuje zasada z art. 675 KC: „Najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym."Jeśli najemca zniszczy cokolwiek w lokalu przez nieprawidłowe użytkowanie — płaci on, nawet jeśli to rodzaj naprawy, który normalnie obciążałby wynajmującego.
Przykłady: najemca stłukł szybę w oknie (normalnie: wynajmujący, ale tu: najemca zniszczył); najemca zniszczył lodówkę przez przeciążenie gniazdka i przepalenie układu chłodniczego (normalnie: wynajmujący, ale tu: wina najemcy).
Kluczowe: protokół zdawczo-odbiorczy. Bez dokumentacji stanu lokalu na początku najmu — z zdjęciami i opisem elementów wyposażenia — nie udowodnisz, że dane zniszczenie powstało w trakcie najmu. Sąd nie będzie mógł przypisać odpowiedzialności. Dlatego protokół zdawczo-odbiorczy to fundament każdego bezpiecznego najmu.
Wynajmujący odmawia naprawy — co może zrobić najemca?
Polska ustawa daje najemcy konkretne narzędzia prawne, gdy wynajmujący nie wywiązuje się z obowiązku naprawy. Nie trzeba od razu iść do sądu.
Krok 1: Pisemne wezwanie z terminem (art. 663 KC)
Najemca wyznacza wynajmującemu odpowiedni termin na wykonanie naprawy. „Odpowiedni" — to zazwyczaj 7–14 dni dla drobnych awarii, 24–48 godzin dla awarii uniemożliwiających korzystanie z lokalu (brak ogrzewania zimą, brak wody). Wezwanie powinno być pisemne (SMS lub e-mail też jest dowodem, ale list polecony jest pewniejszy).
Krok 2: Naprawa na koszt wynajmującego (art. 663 KC)
Jeśli wynajmujący nie naprawi w wyznaczonym terminie, najemca może wykonać naprawę sam lub przez fachowca i żądać zwrotu kosztów od wynajmującego. Warunek: należy zachować fakturę i wcześniejszą korespondencję potwierdzającą wezwanie. Bez tego ciężko będzie dochodzić zwrotu.
Krok 3: Obniżenie czynszu (art. 664 § 1 KC)
Jeśli wada ogranicza użyteczność lokalu, ale nie uniemożliwia całkowicie korzystania — najemca może żądać obniżenia czynszu za czas trwania wady. Nie jest wymagane orzeczenie sądowe — wystarczy pisemne oświadczenie. Wynajmujący może sprzeciwić się i wtedy sprawa trafia do sądu.
Krok 4: Wypowiedzenie umowy bez terminu (art. 664 § 2 i art. 682 KC)
Gdy wada uniemożliwia korzystanie z lokalu lub zagraża zdrowiu najemcy lub domowników — najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. Dotyczy to np. braku ogrzewania zimą, grzyba zagrażającego zdrowiu, awarii instalacji gazowej. Przed skorzystaniem z tego prawa warto zasięgnąć porady prawnej.
Jak zmienić podział obowiązków w umowie?
Art. 662 i 681 KC mają charakter dyspozytywny — strony mogą w umowie inaczej uregulować podział obowiązków remontowych. W praktyce właściciele często rozszerzają zakres obowiązków najemcy. Oto jak to robić mądrze:
Rozszerzenie obowiązków najemcy — przykładowe klauzule
Możesz np. nałożyć na najemcę obowiązek konserwacji AGD (czyszczenie filtrów pralki, odkamienienie zmywarki) albo wymiany elementów poniżej określonej wartości (np. „naprawy do 300 zł najemca wykonuje samodzielnie"). Takie klauzule są dopuszczalne, jeśli są jasne i nie naruszają bezwzględnych przepisów prawa.
Czego nie możesz przenieść na najemcę
Nie możesz umownie obciążyć najemcy obowiązkami, które wynikają z bezwzględnych przepisów: np. zapewnienia sprawności instalacji gazowej (wymaga uprawnień), utrzymania lokalu w stanie przydatnym do zamieszkania, napraw zagrażających bezpieczeństwu lub zdrowiu. Takie klauzule są nieważne z mocy prawa, nawet jeśli najemca podpisał umowę.
Rekomendowany zapis w umowie
Wzór — klauzula o podziale obowiązków remontowych
§ [X]. Naprawy i konserwacja
1. Wynajmujący zobowiązuje się do utrzymywania lokalu w stanie
przydatnym do umówionego użytku przez cały czas trwania najmu,
w szczególności do wykonywania napraw instalacji: elektrycznej,
wod-kan, gazowej, grzewczej oraz elementów konstrukcji budynku.
2. Najemca zobowiązuje się do wykonywania drobnych napraw i
konserwacji na własny koszt, w szczególności:
a) wymiany żarówek, bezpieczników topikowych, baterii w
urządzeniach bezprzewodowych,
b) wymiany uszczelek w bateriach kranowych i uszczelnień okiennych,
c) udrożniania syfonów i odpływów przy umywalkach i wannie,
d) regulacji i smarowania zawiasów drzwiowych i okiennych,
e) drobnych napraw podłóg, drzwi i okien do kwoty 300 zł.
3. Naprawy wynikające z normalnego zużycia elementów lokalu, których
łączna wartość przekracza 300 zł, wymagają uprzedniego zgłoszenia
wynajmującemu i jego zgody na sposób wykonania.
4. Najemca zobowiązuje się niezwłocznie informować wynajmującego
(pisemnie lub przez aplikację Kluczo) o wszelkich usterkach
wymagających naprawy przez wynajmującego.Klauzula o obowiązku zgłaszania usterek jest szczególnie ważna. Właściciel, który nie wiedział o problemie, bo najemca go nie poinformował, a potem najemca żąda obniżenia czynszu za czas usterki — ma mocny argument prawny: nie mógł wykonać naprawy, bo nikt go nie powiadomił.
FAQ — najczęstsze pytania
Kto płaci za wymianę bojlera w wynajmowanym mieszkaniu?
Czy najemca musi malować ściany przed wyprowadzką?
Kto płaci za korki i wymianę bezpieczników?
Wynajmujący nie chce naprawić zepsutego pieca — co mogę zrobić?
Kto płaci za likwidację pluskiew lub karaluchów?
Czy strony mogą umownie zmienić podział obowiązków remontowych?
Usterki pod kontrolą — zgłoszenia i historia napraw w Kluczo
Najemca zgłasza usterkę przez portal, Ty widzisz daty, zdjęcia i status naprawy. Koniec z kłótniami „kto i kiedy zgłosił" — masz czarno na białym. Pierwsze 30 dni Pro za darmo.
Wypróbuj Kluczo za darmoNapisane przez Zespół Kluczo
Eksperci ds. najmu nieruchomości w Polsce. Pomagamy właścicielom 1–10 mieszkań zarządzać wynajmem sprawniej, bezpieczniej i bez zbędnego chaosu.
Zaktualizowano: 7 kwietnia 2026