CWTON i 20 maja 2026 — co naprawdę wchodzi w życie? Nie daj się panice

Co dokładnie wchodzi w życie 20 maja 2026

20 maja 2026 zaczyna obowiązywać Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych.

Rozporządzenie UE jest aktem bezpośrednio stosowanym — nie wymaga implementacji przez polskie prawo i obowiązuje z mocy prawa we wszystkich krajach UE od 20 maja.

Co rozporządzenie nakłada na platformy (Airbnb, Booking, OLX):

• Obowiązek zbierania danych o ofertach i transakcjach krótkoterminowego najmu
• Raportowanie tych danych do organów krajowych (m.in. na potrzeby statystyk, podatków, planowania przestrzennego)
• Weryfikowanie numerów rejestracyjnych właścicieli — ale tylko tam, gdzie krajowy rejestr już istnieje

Kluczowe zastrzeżenie: platformy mogą weryfikować numery wyłącznie jeśli mają z czym je porównać. Bez polskiego rejestru CWTON — weryfikacja jest technicznie niemożliwa.

Co NIE wchodzi w życie 20 maja w Polsce

• Obowiązek rejestracji właścicieli — nie istnieje system, w którym można się zarejestrować
• Kara 50 000 zł za brak numeru — wynika z polskich projektów ustaw (druk 2353, UC135), które nie są jeszcze uchwalone
• Blokady ogłoszeń przez Airbnb / Booking — nie ma rejestru do weryfikacji, nie ma mechanizmu blokady
• Obowiązek podawania numeru CWTON w ogłoszeniu — nie ma numerów do podania
• Strefy zakazu gmin — gminy dostaną to uprawnienie dopiero od 1 stycznia 2029 (projekt ustawy)

Okres przejściowy — dlaczego październik, nie maj

Rozporządzenie UE 2024/1028 przewiduje dla państw członkowskich możliwość skorzystania z okresu przejściowego na zbudowanie krajowej infrastruktury technicznej (centralnego rejestru + baz gminnych). Polska z tej możliwości skorzystała.

Gminy — które będą prowadzić lokalne bazy i nadawać numery identyfikacyjne — dostały czas na przygotowanie systemów. Projekty polskich ustaw przewidują następujące terminy po wejściu ustawy w życie:

• Do 15 września 2026 — właściciele mają czas na dostarczenie regulaminów porządkowych (jeśli będą wymagane od razu)
• Do 1 października 2026 — dostosowanie istniejących wpisów w gminnych ewidencjach do nowego systemu CWTON

Ważne zastrzeżenie: Powyższe daty wynikają z projektów ustaw, które na dzień pisania tego artykułu (6 maja 2026) nie zostały jeszcze uchwalone. Terminy mogą ulec zmianie w toku prac sejmowych. Śledzenie legislacji na sejm.gov.pl lub gov.pl/sport jest wskazane.

Na gov.pl nie ma formularza rejestracyjnego CWTON i nie będzie przed uruchomieniem systemu po wejściu ustawy w życie. Firmy oferujące za opłatą "rejestrację w CWTON" w maju 2026 — sprzedają szablony dokumentów i doradztwo, nie samą rejestrację. Rejestracja w sensie ścisłym nie jest możliwa.

Stan prac legislacyjnych — UC135 i druk 2353

Polskie prawo dotyczące CWTON powstaje równolegle w dwóch projektach:

• Projekt poselski druk 2353 (klub Polska 2050, poseł Kamil Wnuk) — pierwsze czytanie w Sejmie: 14–17 kwietnia 2026. Skierowany do komisji sejmowej. Przewiduje silną decentralizację: gminy otrzymują szerokie uprawnienia, a wspólnoty mieszkaniowe mogą blokować najem krótkoterminowy w swoich budynkach.
• Projekt rządowy UC135 (Ministerstwo Sportu i Turystyki) — w trakcie uzgodnień. 30 kwietnia 2026: ostatnia modyfikacja na etapie Stałego Komitetu Rady Ministrów (SKRM). Nie trafił jeszcze do Sejmu. Jest bardziej centralistyczny i — po ustępstwach ministerstwa pod presją branży — mniej restrykcyjny niż pierwotna wersja (usunięto m.in. wymóg spełniania standardów hotelowych przez obiekty poniżej progu 6 lokali).

Komentatorzy branżowi (Gazeta Prawna) wskazują, że rząd prawdopodobnie przejmie inicjatywę legislacyjną i UC135 zastąpi lub wchłonie druk 2353. Żaden z projektów nie jest jeszcze uchwalony.

Realny harmonogram — co i kiedy

Co przygotować teraz — bez paniki

Skoro termin praktyczny to jesień 2026, po co działać w maju? Bo przygotowanie dokumentów teraz, spokojnie, bez presji — zajmuje 2–3 godziny. Zrobienie tego we wrześniu, gdy wszyscy będą się rejestrować jednocześnie, będzie trudniejsze. Oto lista:

1. Regulamin porządkowy lokalu

Dokument wymagany przez projekt UC135. Powinien zawierać:

• Godziny ciszy nocnej i czas trwania doby hotelowej
• Imię, nazwisko i numer telefonu osoby kontaktowej dla gości
• Zasady dotyczące palenia, zwierząt, maksymalnej liczby gości
• Zasady postępowania w nagłych przypadkach (awaria, pożar)

Napisz go teraz w Wordzie lub PDF — możesz go potem wkleić do formularza rejestracyjnego.

2. Oświadczenie ppoż.

Pisemne oświadczenie o spełnieniu wymogów przeciwpożarowych. Obowiązkowe wyposażenie lokalu:

• Czujka dymu (norma EN 14604) — na suficie, przy sypialniach lub w korytarzu
• Czujka tlenku węgla (CO) — w pomieszczeniach z gazem, piecem lub kominkiem

Kup je teraz, zamontuj i zachowaj paragon. Oświadczenie podpisujesz pod rygorem odpowiedzialności karnej.

3. Dokumentacja tytułu prawnego

Przygotuj skan aktu własności, wypisu z KW lub umowy, która uprawnia Cię do wynajmu lokalu. Będzie potrzebna przy rejestracji.

4. Śledzenie legislacji

Zapisz się na newsletter Ministerstwa Sportu i Turystyki lub śledź stronę sejm.gov.pl (druk 2353) i legislacja.rcl.gov.pl (UC135). Gdy ustawa zostanie uchwalona — zacznij rejestrację od razu, nie czekaj do ostatniego dnia.

5. Sprawdź gminną ewidencję

Jeśli Twój lokal jest już wpisany do gminnej ewidencji obiektów noclegowych (prowadzonej przez starostę lub gminę) — gmina ma obowiązek przenieść Twój wpis do CWTON automatycznie. Sprawdź, czy masz taki wpis. Jeśli tak — być może nie będziesz musiał rejestrować się od zera.

Podatek od nieruchomości — osobne, poważne ryzyko dla Airbnb

To zagadnienie niezależne od CWTON, ale ważne dla każdego prowadzącego najem krótkoterminowy. Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 21 października 2024 r. (sygn. III FPS 2/24) stwierdził, że powtarzający się, odpłatny najem lokalu na doby lub kilka dni — zbliżony do usług hotelarskich — może skutkować uznaniem lokalu za zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej. Konsekwencja: wyższa stawka podatku od nieruchomości.

Maksymalne stawki podatku od nieruchomości na 2026 r. (ustalane przez gminy do tego pułapu):

• 1,25 zł/m² — lokal mieszkalny
• 35,53 zł/m² — lokal zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej

Różnica jest prawie 28-krotna. Dla 50 m² to rocznie ok. 62 zł vs ok. 1 777 zł — wyłącznie z tytułu podatku od nieruchomości. Rzeczywiste stawki każda gmina ustala samodzielnie do powyższego maksimum.

FAQ — najczęstsze pytania