Umowa najmu na czas oznaczony wygasła 28 lutego. Najemca wpłacił czynsz za marzec. Przyjąłeś. Co się wydarzyło z prawnego punktu widzenia? Prawdopodobnie zawarłeś nową umowę najmu na czas nieokreślony — bez żadnych dokumentów, bez wiedzy, bez zgody.

Mechanizm opisany w art. 674 Kodeksu cywilnego zaskakuje wielu właścicieli. Artykuł wyjaśnia dokładnie kiedy i jak się go uniknąć.

Co mówi art. 674 KC

Pełna treść przepisu:

„Jeżeli po upływie oznaczonego w umowie czasu trwania najmu albo po wypowiedzeniu najmu najemca używa nadal rzeczy za wiedzą i bez sprzeciwu wynajmującego, poczytuje się, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony."

Przepis sformułowany jest jako fikcja prawna — prawo poczytuje (uznaje), że doszło do zawarcia nowej umowy, nawet jeśli strony tego nie chciały. Konsekwencja: stosunek najmu na czas nieokreślony podlega pełnej ochronie lokatora z ustawy o ochronie praw lokatorów.

3 warunki milczącego przedłużenia

Żeby art. 674 KC się „włączył", muszą zaistnieć łącznie:

1. Upływ terminu umowy (lub jej wypowiedzenie)

Przedłużenie może nastąpić po zakończeniu umowy na czas oznaczony lub po upływie okresu wypowiedzenia. Warunek formalny jest spełniony automatycznie z upływem daty końcowej w umowie.

2. Dalsze używanie rzeczy przez najemcę

Najemca musi faktycznie korzystać z lokalu. Samo niezwrócenie kluczy przy braku korzystania może być niewystarczające. W praktyce ważna jest ciągłość zamieszkania lub innego używania.

3. Wiedza i brak sprzeciwu właściciela

To kluczowy element. Jeśli właściciel wiedział że najemca dalej mieszka i nie wyraził sprzeciwu — doszło do przedłużenia. Sprzeciwem może być:

• Pisemne wezwanie do opróżnienia lokalu wysłane przed lub w dniu wygaśnięcia umowy
• Odmowa przyjęcia czynszu (i zwrot wpłaconej kwoty)
• Wszczęcie postępowania o eksmisję

Przyjęcie czynszu po wygaśnięciu umowy jest najsilniejszym dowodem braku sprzeciwu. Sądy konsekwentnie traktują to jako akceptację trwania stosunku najmu.

Jak zapobiec automatycznemu przedłużeniu

Metoda 1 — klauzula wyłączająca w umowie

Najprostszy sposób. Wpisz do umowy (np. w sekcji "Postanowienia końcowe"):

„Strony wyłączają stosowanie art. 674 Kodeksu cywilnego. Umowa wygasa z upływem okresu wskazanego w § 3, bez konieczności składania jakichkolwiek oświadczeń. Dalsze korzystanie z lokalu po tej dacie nie skutkuje przedłużeniem umowy."

Klauzula musi być wyraźna i sformułowana przed zawarciem umowy. Nie można jej dodać aneksem po terminie, gdy do przedłużenia już doszło.

Metoda 2 — pisemny sprzeciw przed wygaśnięciem

Jeśli umowa nie zawiera klauzuli wyłączającej, wyślij pisemny sprzeciw (list polecony) nie później niż w dniu wygaśnięcia umowy. Treść:

„Informuję, że umowa najmu wygasła z dniem [data] i nie wyraził(am) zgody na dalsze korzystanie z lokalu. Wzywam do niezwłocznego opróżnienia lokalu i zwrotu kluczy."

Metoda 3 — odmowa przyjęcia czynszu

Jeśli najemca wpłacił czynsz po wygaśnięciu umowy — zwróć go niezwłocznie z adnotacją, że nie przyjmujesz płatności za bezumowne korzystanie z lokalu i wzywasz do opróżnienia. Przyjęcie i zatrzymanie środków = brak sprzeciwu.

Co robić gdy już doszło do przedłużenia

Jeśli art. 674 KC się włączył, masz teraz umowę najmu na czas nieokreślony. Nie panikuj — to da się rozwiązać.

Krok 1 — wypowiedzenie umowy na czas nieokreślony. Zastosuj standardowe terminy z ustawy o ochronie lokatorów. Przy braku naruszeń po stronie najemcy: co najmniej 1 miesiąc na koniec miesiąca kalendarzowego. Przy zaległościach czynszowych za 3 miesiące — możliwe skrócenie (art. 11 OchrLok).

Krok 2 — pisemne, formalne wypowiedzenie. Musi wskazywać przyczynę, termin i być doręczone listem poleconym. Ustne wypowiedzenie nie wywoła skutków prawnych.

Krok 3 — w razie odmowy opróżnienia — postępowanie sądowe. Złóż pozew o eksmisję do sądu rejonowego właściwego dla lokalizacji nieruchomości.

Najem okazjonalny — art. 674 KC nie ma zastosowania

To jedna z kluczowych zalet umowy okazjonalnej. Przepisy szczególne (art. 19a–19e ustawy o ochronie lokatorów) wyłączają stosowanie art. 674 KC — najem okazjonalny wygasa z upływem okresu wskazanego w umowie.

Oznacza to, że nawet jeśli przyjmiesz czynsz po wygaśnięciu umowy okazjonalnej, nie dojdzie do automatycznego przedłużenia. Ryzyko "ugrzęźnięcia" z niechcianym najemcą jest znacznie niższe niż przy umowie zwykłej.

Więcej o umowie okazjonalnej przeczytasz w kompletnym poradniku.