Do końca 2021 roku właściciele mieszkań na wynajem mogli rozliczać koszty podatkowe (w tym amortyzację) przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych lub podatku liniowym. Amortyzacja 1,5% wartości mieszkania rocznie obniżała podstawę opodatkowania — przy wartości 500 000 zł dawało to 7 500 zł odpisu rocznie.

Dwie zmiany przepisów (2022, 2023) de facto zlikwidowały ten model dla prywatnych właścicieli mieszkań.

Ważne: przepisy podatkowe są obszarem specjalistycznym — przed podjęciem decyzji inwestycyjnych opartych na rozliczeniu podatkowym skonsultuj się z doradcą podatkowym lub księgowym.

Co się zmieniło w 2022 i 2023 r.

Zmiana 1 (od 1.01.2022) — zakaz amortyzacji lokali mieszkalnych

Art. 22c ust. 2 ustawy o PIT (updof) — znowelizowany Polskim Ładem — wyłączył z amortyzacji budynki mieszkalne i lokale mieszkalne. Od 2022 r. nie można naliczać odpisów amortyzacyjnych od mieszkań, domów jednorodzinnych ani lokali używanych na wynajem.

Przepis przejściowy: podatnicy, którzy nabyli lub wytworzyli nieruchomość mieszkalną przed 1 stycznia 2022 r., mogli kontynuować amortyzację do końca 2022 roku. Od 1 stycznia 2023 r. zakaz stał się powszechny.

Zmiana 2 (od 1.01.2023) — wynajem prywatny = wyłącznie ryczałt

Art. 9a updof (po nowelizacji): przychody z najmu prywatnego (poza działalnością gospodarczą) mogą być opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nie ma już możliwości wyboru zasad ogólnych (skala podatkowa) ani podatku liniowego dla wynajmu prywatnego.

Ryczałt liczy się od przychodu (nie dochodu), bez prawa do odliczenia żadnych kosztów — w tym amortyzacji, odsetek od kredytu hipotecznego, kosztów remontów. Stawki: 8,5% do 100 000 zł przychodu, 12,5% powyżej. Więcej w artykule o ryczałcie od wynajmu.

Zakaz amortyzacji mieszkań — art. 22c updof

Pełna treść art. 22c ust. 2 updof (po zmianach):

„Amortyzacji nie podlegają: [...] budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy [...]"

Zakaz dotyczy zarówno wynajmu prywatnego, jak i prowadzenia działalności gospodarczej — nie ma znaczenia forma opodatkowania.

Co nadal można amortyzować

Zakaz dotyczy wyłącznie nieruchomości mieszkalnych. Następujące typy nieruchomości wciąż podlegają amortyzacji:

Grunt nigdy nie podlega amortyzacji — art. 22c pkt 1 updof. Przy zakupie nieruchomości musisz wyodrębnić wartość gruntu od wartości budynku (operat szacunkowy lub proporcja rynkowa).

Wpływ na podatek od wynajmu

Zmiana jest znacząca dla właścicieli z kredytem hipotecznym lub po niedawnym remoncie. Przed 2022 r. przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych mogłeś odliczyć:

• Amortyzację: 1,5–2,5% wartości mieszkania rocznie
• Odsetki od kredytu hipotecznego
• Koszty remontów i napraw
• Koszty zarządzania, ubezpieczenia, podatku od nieruchomości

Po 2023 r. przy ryczałcie: zero odliczeń kosztowych. Płacisz 8,5% od każdej złotówki przychodu — niezależnie od poniesionych wydatków.

Przykład liczbowy — przed i po zmianie

Mieszkanie: wartość 480 000 zł (400 000 zł budynek + 80 000 zł grunt). Czynsz: 3 000 zł/mies. Kredyt hipoteczny: odsetki 800 zł/mies.

Różnica: właściciel z kredytem płaci 612 zł więcej podatku rocznie przy ryczałcie niż przy starym modelu z odliczeniami. Im wyższe odsetki kredytu, tym większa strata na zmianie przepisów.

Co zrobić jako wynajmujący

• Zaakceptuj ryczałt jako jedyną opcję dla wynajmu prywatnego — nie ma już drogi do kosztów w PIT przy prywatnym wynajmie mieszkań.
• Rozważ działalność gospodarczą przy dużym portfelu — przy kilku mieszkaniach DG może dać możliwość amortyzacji lokali użytkowych lub innych aktywów. Wymaga analizy kosztów ZUS vs zysk z odpisów.
• Inwestuj w lokale użytkowe — jeśli amortyzacja jest dla Ciebie ważna jako narzędzie podatkowe, lokale komercyjne (biura, sklepy) wciąż podlegają amortyzacji.
• Maksymalizuj przychody — przy ryczałcie bez kosztów jedynym sposobem na wyższy dochód netto jest wyższy czynsz lub niższy pustostan, nie obniżanie podstawy opodatkowania.