Solidarna odpowiedzialność najemców za czynsz — co to znaczy i jak to zapisać [2026]

Czym jest solidarna odpowiedzialność?

Solidarność dłużników (art. 366 KC) to sytuacja, w której kilka osób jest zobowiązanych wobec wierzyciela w taki sposób, że wierzyciel może żądać całości świadczenia od każdego z nich z osobna, od kilku jednocześnie lub od wszystkich łącznie.

Kluczowa korzyść dla wierzyciela (właściciela): zaspokojenie przez jednego dłużnika zwalnia pozostałych z obowiązku zapłaty wobec wierzyciela. Właściciel nie musi jednak czekać aż wszystkie osoby zapłacą po równo — może ścigać tę z nich, od której odzyskanie pieniędzy jest najbardziej realne.

Kilku najemców podpisuje umowę — art. 366 KC

Gdy umowę najmu podpisuje kilka osób jako najemcy (np. para, współlokatorzy), każda z nich jest dłużnikiem z tytułu czynszu. Solidarność między nimi musi jednak wynikać wprost z umowy lub z ustawy (art. 369 KC) — samo wspólne podpisanie umowy jej nie tworzy automatycznie. Dlatego warto wpisać klauzulę solidarności do umowy, powołując art. 366 KC.

W praktyce: jeśli dwoje najemców zalega z czynszem za 3 miesiące (łącznie 6 000 zł), właściciel może pozwać każde z nich osobno o całe 6 000 zł. Zapłata przez jedno zwalnia drugie z obowiązku zapłaty wobec właściciela.

Pełnoletni domownicy — art. 688¹ KC

Artykuł 688¹ § 1 KC ustanawia solidarną odpowiedzialność między najemcą a pełnoletnimi osobami stale z nim zamieszkującymi za zapłatę czynszu i innych opłat eksploatacyjnych wynikających z umowy najmu.

Co to oznacza: partner życiowy, dorosłe dziecko, dorosły brat mieszkający z najemcą odpowiadają solidarnie za czynsz z mocy samej ustawy— bez konieczności wpisywania czegokolwiek do umowy, bez konieczności ich podpisania pod umową.

Warunek: osoba musi stale zamieszkiwać z najemcą. Okazjonalne pobyty, wizyty czy czasowe zamieszkiwanie nie są wystarczające. Stałe zamieszkiwanie oznacza, że lokal jest centrum życiowym tej osoby.

Klauzula solidarności w umowie — wzór

Przy kilku najemcach rekomendujemy wpisanie klauzuli wprost. Gotowy zapis do wstawienia do umowy:

Roszczenie regresowe między dłużnikami

Solidarność daje właścicielowi swobodę wyboru dłużnika — ale nie zwalnia dłużników ze wzajemnych rozliczeń między sobą. Jeśli jeden z najemców zapłaci całość zaległego czynszu, może na podstawie art. 376 § 1 KC żądać od pozostałych zwrotu ich części w równych udziałach(chyba że umowa lub okoliczności wskazują inny podział).

To roszczenie regresowe jest sprawą między dłużnikami — właściciela już nie dotyczy, bo jego wierzytelność została zaspokojona.

Co to znaczy w praktyce dla właściciela

• Para rozstaje się w trakcie najmu — jeśli oboje podpisali umowę, oboje nadal odpowiadają solidarnie za czynsz. Fakt, że jedno wyprowadziło się „za porozumieniem stron" bez formalnego rozwiązania umowy, nie zwalnia żadnego z obowiązku zapłaty wobec Ciebie.
• Najemca zatrudnia znajomego do pokoju — jeśli ta osoba stale zamieszkuje w lokalu i jest pełnoletnia, odpowiada solidarnie za czynsz z mocy art. 688¹ KC, nawet nie będąc w umowie.
• Jeden z najemców znika lub jest niewypłacalny — solidarność pozwala Ci w całości dochodzić roszczenia od drugiego. Nie musisz tracić czasu na bezskuteczną egzekucję od osoby, która nie ma majątku.
• Wypowiedzenie umowy — przy kilku najemcach wypowiedzenie musi być skierowane do każdego z nich (lub do wszystkich łącznie jeśli ustanowili wspólnego pełnomocnika). Wypowiedzenie złożone tylko jednemu ze współnajemców jest skuteczne tylko wobec niego.

FAQ