Przedłużenie umowy najmu okazjonalnego — aneks czy nowa umowa? [2026]

Aneks czy nowa umowa — podstawowa różnica

Umowę najmu okazjonalnego można przedłużyć na dwa sposoby: podpisując aneks do istniejącej umowy lub zawierając nową umowęz tym samym najemcą. Oba są zgodne z prawem — ustawa o ochronie praw lokatorów nie zakazuje żadnego z nich.

Różnice praktyczne są istotne:

Oświadczenie z art. 777 kpc — serce problemu

Najem okazjonalny swoją siłę zawdzięcza jednemu dokumentowi: oświadczeniu najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji sporządzonemu w formie aktu notarialnego (art. 777 § 1 pkt 4 kpc). To właśnie na jego podstawie — po wygaśnięciu umowy i bezskutecznym wezwaniu do opróżnienia lokalu — właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności i skierować sprawę do komornika bez pełnego procesu sądowego.

Procedura jest prosta i szybka: wniosek o klauzulę wykonalności do sądu rejonowego, opłata 50 zł, sąd ma 3 dni na decyzję. Potem komornik. Bez rozprawy, bez wyroku. To właśnie ta różnica sprawia, że NO jest wartością.

Problem pojawia się przy przedłużeniu umowy, bo oświadczenie notarialne jest ściśle powiązane z konkretną umową — a często zawiera datę jej zakończenia.

Kiedy potrzebujesz nowego oświadczenia?

Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów nie wymagają wprost nowego oświadczenia notarialnego przy przedłużeniu umowy aneksem. Jednak w praktyce niemal zawsze jest ono konieczne — z jednego powodu: treści oświadczenia.

Większość notariuszy wpisuje do oświadczenia konkretną datę zakończenia stosunku najmu. Jest to zgodne z brzmieniem przepisu, który pozwala na egzekucję „po upływie terminu do opróżnienia lokalu". Gdy przedłużasz umowę aneksem, zmieniasz tę datę — a oświadczenie nadal wskazuje starą, już minioną datę.

Sąd rozpatrując wniosek o klauzulę wykonalności weryfikuje, czy oświadczenie obejmuje aktualny stosunek prawny. Oświadczenie z nieaktualną datą końcową może skutkować odmową nadania klauzuli — co oznacza utratę całego mechanizmu szybkiej egzekucji.

Kiedy aneks może wystarczyć?

Teoretycznie aneks bez nowego oświadczenia notarialnego jest bezpieczny tylko wtedy, gdy spełnione są dwa warunki łącznie:

• Pierwotne oświadczenie notarialne nie zawiera konkretnej datyzakończenia stosunku najmu (odwołuje się do umowy ogólnie, bez wskazania terminu)
• Aneks wyraźnie potwierdza, że wszystkie wcześniejsze oświadczenia i załączniki do umowy pozostają w mocy i obejmują przedłużony okres

W praktyce pierwszy warunek jest trudny do spełnienia — notariusze mają własne procedury i większość z nich datę wpisuje. Warto sprawdzić swój egzemplarz aktu notarialnego zanim założysz, że aneks wystarczy.

Co powinno zawierać oświadczenie — i jak o to poprosić notariusza

Jeśli planujesz długoterminową współpracę z najemcą i chcesz uniknąć kosztów notarialnych przy każdym przedłużeniu, warto już przy pierwszej wizycie u notariusza zadbać o właściwe sformułowanie oświadczenia.

Co mówi ustawa

Art. 777 § 1 pkt 4 kpc wymaga, by oświadczenie zawierało „termin spełnienia świadczenia lub zdarzenie, od którego wykonanie jest uzależnione". Kluczowe jest słowo „lub" — przepis dopuszcza powiązanie oświadczenia z konkretnym zdarzeniem, nie tylko z datą kalendarzową.

Zdarzeniem tym może być upływ terminu do opróżnienia lokalu wynikającego z wezwania wynajmującego na podstawie art. 19d ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów — czyli momentu, gdy doręczasz najemcy żądanie wyprowadzki, nie kiedy umowa wygasa.

Dlaczego większość notariuszy wpisuje datę

Wpisanie konkretnej daty końcowej jest prostsze i ostrożniejsze z perspektywy notariusza — dokument jest jednoznaczny. Część notariuszy uważa też, że sąd łatwiej nada klauzulę wykonalności na oświadczenie z datą niż z ogólnym odwołaniem do zdarzenia.

Nie ma jednak przepisu, który nakazuje wpisywać datę — to praktyka, nie wymóg.

Jak poprosić notariusza o właściwe sformułowanie

Przed wizytą warto napisać lub powiedzieć notariuszowi wprost:

Jeśli notariusz odmawia, możesz zapytać o pisemne wyjaśnienie przyczyn odmowy zastosowania brzmienia ustawy. Część notariuszy po takim pytaniu zmienia podejście. Jeśli nie — poszukaj innej kancelarii lub zaakceptuj, że przy kolejnym przedłużeniu oświadczenie trzeba będzie odnowić.

Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego

Najem okazjonalny wymaga, by najemca wskazał lokal, do którego się wyprowadzi w razie eksmisji. Właściciel tego lokalu musi wyrazić pisemną zgodę(oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym — art. 19a ust. 2 pkt 3 u.o.p.l.).

Przy przedłużeniu umowy — czy to aneksem, czy nową umową — konieczne jest zweryfikowanie, czy oświadczenie właściciela lokalu zastępczego jest nadal aktualne:

• Właściciel lokalu zastępczego sprzedał mieszkanie — oświadczenie nieważne, wymagane nowe od nowego właściciela lub wskazanie innego lokalu
• Właściciel wycofał zgodę — najemca musi wskazać inny lokal i dostarczyć nowe oświadczenie przed przedłużeniem umowy
• Dane właściciela lokalu zastępczego się zmieniły (np. adres) — konieczna aktualizacja
• Właściciel żyje i nic się nie zmieniło — oświadczenie pozostaje ważne, nie trzeba go odnawiać

Urząd skarbowy — czy zgłaszać ponownie?

Ustawa nakłada obowiązek zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela — w ciągu 14 dni od dnia jej zawarcia (art. 19b ust. 1 u.o.p.l.). Brak zgłoszenia pozbawia właściciela całej ochrony wynikającej z ustawy.

Przy aneksie: nie ma obowiązku ponownego zgłoszenia. Aneks modyfikuje istniejącą umowę — nie zawierasz nowej. Zgłoszenie złożone przy pierwotnej umowie pozostaje aktualne.

Przy nowej umowie (z tym samym najemcą): obowiązek zgłoszenia powstaje na nowo. Nowa umowa to nowy stosunek prawny — 14 dni od jej podpisania na zgłoszenie do US. Niedopełnienie tego obowiązku przy nowej umowie jest jednym z częstszych błędów popełnianych przez właścicieli przedłużających najem.

Koszty przedłużenia w 2026 roku

Rzeczywisty koszt przedłużenia umowy najmu okazjonalnego zależy od wybranej ścieżki:

Lista kontrolna przed podpisaniem aneksu lub nowej umowy

Przed każdym przedłużeniem umowy najmu okazjonalnego sprawdź:

FAQ — najczęstsze pytania